정부가 발표한 6·27 대출 규제가 시행된 지 한 달이 지나면서 서울 아파트 시장에 변화가 감지되고 있습니다. 강남 3구를 포함한 주요 지역의 집값 상승세는 다소 둔화됐지만, 여전히 일부 재건축 단지와 고가 아파트를 중심으로 오름세가 지속되고 있습니다. 실제로 7월 셋째 주 서울 아파트값은 0.16% 상승했지만, 이는 6월에 비해 상승 폭이 크게 줄어든 수치입니다. 서초구와 성동구, 마포구 등도 0.3% 이하의 상승률을 기록하며 상승세가 주춤하는 모습입니다.

이러한 변화는 정부의 강력한 대출 규제 정책이 영향을 미친 것으로 보입니다. 6·27 규제는 수도권 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하고, 다주택자에 대한 추가 대출을 금지하며, 소유권 이전 조건부 전세대출까지 막는 등 실수요 중심의 시장으로 재편하려는 의도가 담겨 있습니다. 그 결과, 이른바 ‘갭투자’의 흐름이 차단되며 시장 분위기가 바뀌고 있는 상황입니다.

특히 전세 시장에서는 전세가 줄고 월세가 증가하는 ‘전세의 월세화’ 현상이 뚜렷해졌습니다. 한국부동산원에 따르면 7월 기준 서울 아파트 월세수급지수는 103.2로, 수요가 공급을 초과하는 상황을 보여주고 있습니다. 실제 전세 물건 수는 규제 발표 이후 한 달 사이 약 3.4% 줄어든 반면, 월세 물건은 2.4% 증가했습니다. 강남구의 경우 월세 물건이 전세보다 많아지는 역전 현상도 나타났습니다.

이와 함께 고가 월세 비중도 높아졌습니다. 국토교통부 자료에 따르면 이달 서울 아파트 월세 거래 중 200만 원이 넘는 계약 비율은 전체의 14.6%로, 연초 대비 꾸준히 상승 중입니다. 전문가들은 집주인들이 대출이 막힌 상황에서 신축 아파트 입주를 위해 월세를 활용하는 경우가 많아졌다고 분석합니다.

전세가의 흐름도 지역에 따라 극명한 차이를 보였습니다. 서초구 잠원동 ‘메이플자이’는 한 달 사이 전세가격이 3억 원 이상 하락한 반면, 동대문구 ‘휘경자이디센시아’는 1억 원 넘게 상승하며 신고가를 기록했습니다. 상대적으로 전세금이 높은 강남권에서는 수요자들이 외면하면서 가격이 하락하고, 비교적 가격 부담이 덜한 강북권 아파트는 수요가 몰리며 오히려 전세가가 오르는 구조입니다.

전문가들은 대출 규제가 계속될 경우, 강남권의 신축 전세가격은 추가 하락 가능성이 있고, 전세 대신 월세 수요는 더욱 늘어날 것으로 전망하고 있습니다.​