안녕하세요 금융플러스입니다. 이사철을 앞두고 내 집 마련 또는 전세입주를 계획중인 사람들이 늘고 있습니다. 하지만 기대감 뒤엔 걱정도 있으니 내 집 마련 시 주담대 규제가 갈수록 강화되고 있다는 점, 금리가 오르고 있다는 점, 깡통전세 피해가 급증하고 있다는 점 등 여러 불안 요소가 있기 때문입니다.

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특히 하루가 멀다하고 터져나오는 깡통전세 보증사고, 사기 관련 뉴스는 전세 입주를 앞 둔 사람들을 위축되게 합니다. 반대로 기존 세입자가 퇴거해 전세보증금을 돌려줘야 하는 집중인도 퇴거자금대출 규제로 자금 마련이 어려워 곤란한 것은 마찬가지입니다. 오늘은 집주인의 입장에서 꽉 막힌 다주택자 부동산규제지역에서의 전세보증금반환대출 조건에 대해 안내드립니다.

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현재 은해에서 전세 세입자 퇴거자금 목적으로 전세보증금 반환대출을 받기 위해서는 1주택자가 전제 조건입니다. 1주택자 중에서도 주택 시세가 9억원 이하인 경우 은행의 LTV 이내에서 자금을 받을 수 있으며, 9억~15억원 사이인 경우 3개월 이내 전입 조건 하에 이용할 수 있습니다. 15억 초과는 이용 불가, 2주택자 이상 다주택자도 은행에서는 전세퇴거자금 불가, 이 모든 내용은 부동산 규제지역인 투기지역 투기과열지구 청약조정지역에 모두 해당합니다.

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이렇게 깐깐하게 규제가 적용되고 있어 다주택자가 세를 준 여러 주택에서 세입자의 퇴거가 발생하는 경우 전세퇴거자금을 돌려주지 못하는 깡통전세 사고가 발생하게 됩니다. 은행에서는 다주택자의 경우 생활안정자금의 목적으로 물건당 연간 최대 1억원까지만 융통을 해주고 있기 때문에 현재 국평 아파트 평균 매매가가 10억원을 넘어가는 서울 경기 세종 등 주요 도시에서는 턱없이 부족한 것이 사실입니다.

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이를 해결하기 위한 효율적인 방법 중 하나가 은행에 비해 규제가 덜 한 비은행권의 후순위담보대출을 이용하는 것입니다. 현행 은행의 지역별 LTV  40%~70%를 넘어 아파트 시세의 90%까지 한도를 활용할 수 있으며, 2주택 이상 보유한 다주택자도, 규제지역에서도, 실입주 조건이 아니어도 이용할 수 있기 때문입니다. 또한 전세금반환의 목적이 아니라 보유중인 고금리 부채의 통합, 생활자금 및 사업운영자금 마련에도 활용할 수 있어 효율적입니다.

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하지만 비은행권 특히 대부업 이용시엔 주의가 필요합니다. 금리가 높은 것은 물론이고 이용 과정에서 다양한 금융사고 및 피싱에 노출 우려가 높기 때문입니다. 2년이 넘는 경기 침체로 자금이 필요한 가계가 증가하고 강력한 대출규제 정책으로 자금마련이 어려워진 연체자 개인회생자 저신용자 다중채무자 등 취약계층이 증가하면서 이를 노리는 피싱이 늘고 있기 때문입니다.

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