2025년 6.27 및 10.15 규제가 미친 영향​

올해 들어 가계부채 관리를 위해 정부는 더욱 강력한 대출 규제 정책을 펼치고 있습니다. 특히 지난 6월 27일 발표된 가계부채 관리 강화 방안과 이어지는 10월 15일 추가 대책은 임대인들에게 큰 부담으로 작용하고 있습니다.​

핵심은 차주의 상환 능력을 더욱 꼼꼼히 따지는 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)의 단계적 확대와 적용 범위의 확장입니다. 6.27 규제로 인해 전세퇴거자금대출이라 하더라도 차주의 소득 대비 부채 비율이 엄격하게 심사되면서, 소득이 적거나 이미 다른 대출이 있는 임대인은 은행권에서 필요한 만큼의 한도를 받기가 매우 어려워졌습니다. 또한 10.15 조치로 인해 상호금융권(새마을금고, 신협 등)까지 주택담보대출 문턱이 높아져 자금 융통의 길이 더욱 좁아진 상황입니다.

시중 은행 이용이 어려운 이유​

일반적으로 가장 먼저 찾는 1금융권 은행과 보험사는 투기 수요 억제와 가계 건전성 확보를 위해 LTV(담보인정비율)와 DSR 규제를 철저히 적용합니다. 서울 강남 3구와 용산구 같은 규제지역은 물론이고, 비규제지역이라 하더라도 소득 증빙이 어려운 프리랜서나 고령의 임대인은 전세퇴거자금대출 승인이 거절되거나 한도가 턱없이 부족한 경우가 많습니다.​

또한 은행권 상품은 임대인의 실거주 의무 조건이 붙거나, 기존 세입자의 퇴거일과 신규 세입자의 입주, 혹은 대출 실행일이 정확히 맞물려야 하는 등 절차가 까다롭습니다. 역전세로 인해 시세가 하락하여 전세보증금이 집값에 육박하거나 초과하는 경우, 은행의 LTV 한도로는 보증금 전액을 반환하기에 턱없이 부족한 상황이 발생합니다.

규제 없는 후순위 금융 상품의 활용​

이처럼 제도권 은행의 높은 문턱에 가로막힌 경우, 차선책으로 고려해볼 수 있는 것이 후순위 담보대출입니다. 이는 저축은행, 캐피탈 등 2금융권이나 소비자금융(대부업체) 등 3금융권을 통해 이루어집니다.​

후순위 상품의 가장 큰 특징은 앞서 언급한 정부의 LTV, DSR 규제에서 비교적 자유롭다는 점입니다. 선순위 대출이 있더라도 주택 담보 가치의 최대 ~80% 수준까지 추가 한도를 확보할 수 있어, 부족한 보증금 차액을 메우거나 전액을 마련하는 데 유용합니다.​

특히 사업자금 용도로 진행할 경우 규제지역 여부나 주택 보유 수와 관계없이 탄력적인 한도 적용이 가능하며, 소득 증빙이 어려운 주부나 무직자, 저신용자도 담보 가치만 확실하다면 승인 가능성이 열려 있습니다.​