Point 1. LTV? DSR?

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규제가 뭐 도대체 몇 번이나 발표되고 해제되고 완화되고 하는건지...

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수많은 주택담보대출 규제 중에서도 가장 중요한게 있으니 바로 LTV 와 DSR 인데요. 이젠 많은 분들이 아시는 내용이라 생각되지만 그래도 간단하게 정리해보겠습니다.

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LTV = 주택담보대출 이용 시 받을 수 있는비율(주택 시세 대비)

DSR = 연소득과 부채비율에 따른 비율(은행 DSR 40%, 보험사 DSR 50%)

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간단하게 정리하자면 위와 같은 내용인데 LTV는 규제지역 비규제지역에 따라, 무주택자 구입과 다주택자/임대사업자/매매사업자에 따라 차등 적용되고 있습니다. 아파트 기준 KB시세의 40%~70% 한도 내에서 이용할 수 있다고 보면 됩니다.

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Point 2. 소득이 적으면 LTV 활용 어려워

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DSR은 은행이 40% 이하, 보험사가 50% 이하로 규제가 적용되고 있는데, 연소득 1억원인 직장인이 연간 지출해야하는 총 부채의 원리금이 40%인 경우 DSR40%가 되고, 이를 초과해서 주택담보대출을 받을 수 없다는 내용이죠.

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"나는 무주택자고 비규제지역에서 아파트매매를 하는 상황이라 시세의 70%까지 LTV가 가능하니, 10억원 아파트 매매 시 7억원까지 주담대가 나오겠구나..."

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할 수 있지만, 대출금 7억원을 30년 만기 주담대 4% 금리로 받으면 매월 3,341,907원을 상환해야 하고 1년이면, 40,102,884원(얼추 4천만원이네요)이기 때문에 다른 부채가 없는 상황에서 연봉 1억원 정도는 되어야 받을 수 있다는 뜻이죠.

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즉, 조건상 시세의 70%까지 주택담보대출을 받을 수 있다고 하더라도, 내 소득이 적다면, 이용하는 담보대출 금액이 크다면, 이미 부채가 많다면 그 한도를 다 받을 수 없습니다.

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Point 3. 소득 적은분들은 금리비교보다 DSR 확인이 중요

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당연히 주부 무직자와 같이 소득이 없어서 은행 주택담보대출 이용 시 추정소득(카드이용내역 보험가입내역 등)으로 소득을 계산하는 사람들은 예상했던 한도보다 훨씬 적게나오는 경우가 많답니다.

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때문에 주부 무직자분들 중에서 내 집 마련을 위해, 또는 보유중인 아파트 빌라 등 주택으로 생활자금을 받기 위해 은행 보험사 주택담보대출 이용을 앞두고 있다면, 요즘 금리가 몇%쯤 나오는지 비교하기 이전에, 가능한 한도 조회 이전에 내 (추정)소득으로 DSR이 얼마나 나오는지부터 체크를 해주세요. 금리비교는 그 이후랍니다.

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은행 주택담보대출 DSR 계산은 인터넷에서도 계산기를 검색해 이용할 수 있지만, 실제로는 각종 소득증 명서 등 자료를 바탕으로 은행 심사를 받아야만 정확히 알 수 있고, 은행별 차이는 없으니 가까운 은행에서 미리 체크해 보는 것도 좋습니다.

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Point 4. DSR LTV 초과해서 자금 마련하려면?

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여전히 영끌이 인기라고 하죠. 영끌 시에 부족한 잔금을 DSR LTV 규제 없이 마련하는 방법이 바로 '후순위' 입니다.

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전세퇴거자금이 부족할 때, 생활안정자금 또는 사업자금이 부족할 때, 저신용자 연체자 등 조건이 좋지 않아 은행 주택담보대출 이용이 어려울 때에도 '후순위'를 이용해 자금을 마련할 수 있습니다.

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대부업 주부 무직자 후순위 주택담보대출은 LTV DSR 규제 적용 없이 아파트 시세의 약 80%~90% 한도까지 이용 가능한 특징이 있어 서민들의 최후의 자금 마련 수단입니다.

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단! 이자 부담이 크니 업체별로 꼼꼼히 조건을 비교해 상환 능력을 감안해 이용해야 해요.

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