안산시 아파트 갭투자 역전세 문의 및 한도 부족 실제 사례 분석

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최근 저희 금융플러스 고객 센터에 다급하게 접수된 경기도 안산시 소재의 아파트 보유 고객님의 실제 문의 사례를 상세하게 살펴보면 현재 임대인들이 처한 막막한 상황을 더욱 깊이 이해하실 수 있습니다. 해당 고객님께서는 본인이 직접 거주하고 있는 아파트 외에 전세를 준 안산시 아파트까지 포함하여 총 2주택을 보유하고 계신 다주택자였으며, 세를 준 안산 아파트는 과거 부동산 상승기에 갭투자로 매수하여 현재 공신력 있는 기관의 평가 시세가 약 3억 5천만 원에 형성되어 있었습니다.

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하지만 기존 세입자가 퇴거를 요청하면서 당장 돌려주어야 할 전세 보증금의 규모는 무려 2억 8천만 원에 달하여 아파트 시세 대비 보증금 비율이 매우 높은 위험한 역전세 상황에 직면해 계셨습니다. 다급한 마음에 주거래 은행을 직접 방문하여 심사를 의뢰해 보았으나 DSR 규제의 벽에 막혀 최대 2억 원까지만 대출 승인이 가능하다는 답변을 받았고, 세입자에게 온전하게 보증금을 반환하기 위해서는 최소 8천만 원 이상의 추가적인 자금이 당장 시급하게 필요한 곤란한 상황이었습니다.

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은행 규제를 우회하는 합법적인 대부업체 후순위 금융권 활용 전략

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앞선 사례처럼 1금융권 시중 은행에서 산출되는 융자 금액만으로는 세입자에게 돌려주어야 할 막대한 보증금을 전액 충당하기 어려운 상황에 처하셨다면, 은행권의 획일적인 LTV 및 DSR 규제가 직접적으로 적용되지 않는 합법적인 대부업체 등 3금융권을 전략적으로 활용하는 것이 가장 현실적이고 현명한 대안이 될 수 있습니다. 정식으로 등록된 대부업체의 후순위 주택 담보 대출 상품을 적절하게 이용할 경우, 해당 아파트 시세의 최대 80퍼센트 한도까지 매우 넉넉하게 자금을 확보할 수 있어 꽉 막힌 자금난의 숨통을 틔울 수 있습니다.

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문의하신 고객님의 안산 아파트 시세인 3억 5천만 원을 기준으로 80퍼센트 한도를 적용하면 총 2억 8천만 원이라는 계산이 나오며, 여기서 은행에서 실행 가능한 선순위 대출 2억 원을 차감하더라도 잔여 한도인 8천만 원을 후순위로 충분히 융통하여 급한 불을 끄고 무사히 보증금을 반환할 수 있게 됩니다. 게다가 이러한 3금융권 후순위 상품의 가장 큰 장점은 은행권과는 비교할 수 없을 정도로 빠르고 유연한 심사 시스템을 갖추고 있어, 필요한 기본 서류를 제출한 후 빠르면 이틀에서 늦어도 일주일 내로 신속하게 자금이 실행된다는 점입니다.

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단기간 후순위 대출 이용 시 반드시 꼼꼼하게 명심해야 할 주의사항

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다음 세입자가 새롭게 구해질 때까지만 급하게 단기간으로 자금을 사용할 구체적인 계획을 가지고 계신다면, 2주택자 전세보증금반환대출 실행 전 금리뿐만 아니라 각종 부대 비용을 매우 보수적이고 꼼꼼하게 따져보아야만 예상치 못한 금전적인 손실을 사전에 철저하게 방지할 수 있습니다.

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특히 대출을 약정한 만기일 이전에 조기로 원금을 상환할 때 발생하게 되는 중도상환수수료 요율을 가장 먼저 유심하게 살펴보아야 하는데, 이러한 페널티성 수수료 조건은 상품을 취급하는 각 대부업체의 내부 규정에 따라 천차만별로 다르게 책정되기 때문입니다. 또한 최근 빈번하게 발생하는 각종 금융 사기를 예방하고 본인의 소중한 재산을 안전하게 지키기 위해, 대출을 진행하고자 하는 해당 업체가 관할 지자체에 정식으로 허가를 받고 등록된 합법적인 곳인지 금융감독원(www.fss.or.kr) 포털 사이트를 통해 사전에 교차 검증하는 과정은 필수 중의 필수라고 할 수 있습니다.