꽉 막힌 규제 속 대안이 되는 후순위 금융

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아파트 매매 시 지역에 따라, 그리고 차주의 소득 요건에 따라 대출 난이도는 천차만별입니다. 특히 서울과 경기, 인천 등 수도권의 경우 국민평형인 전용 84제곱미터 아파트의 평균 거래가가 10억 원을 훌쩍 넘긴 상황입니다. 하지만 은행이나 보험사에서 이용할 수 있는 주택담보대출 한도는 차주의 조건에 따라 시세의 40~70% 수준에 그쳐, 서민들이 순수 자기 자본만으로 내 집을 마련하기란 사실상 불가능에 가깝습니다.

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이때 많은 분이 눈을 돌리는 것이 바로 후순위아파트담보대출입니다. 은행의 선순위 대출을 그대로 유지한 채, 2순위로 추가 자금을 융통하는 방식입니다. 저축은행, 캐피탈, 대부업체 등 비은행권 금융사는 시중 은행보다 LTV와 DSR 규제가 완화되어 적용되거나 적용되지 않는 상품이 많아 부족한 자금을 메우는 이른바 영끌의 마지막 퍼즐로 활용되고 있습니다.

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매매잔금부터 전세퇴거자금까지 폭넓은 활용

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후순위 상품은 자금 용도에 따라 다양하게 활용됩니다.

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첫째, 매매 잔금 부족 해결입니다. 시중 은행의 잔금 대출을 최대한 실행한 후에도 자금이 모자랄 때, 대부업체 등의 후순위 상품을 이용하면 KB시세의 최대 80% 수준까지 추가 한도를 확보할 수 있습니다. 이는 계약금을 날릴 위기에 처한 실수요자들에게 유용한 탈출구가 됩니다.

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둘째, 전세퇴거자금(보증금 반환) 마련입니다. 임차인에게 전세 보증금을 돌려줘야 하는데 대출 규제나 주택 보유수 제한으로 인해 은행 자금을 쓸 수 없는 경우가 발생합니다. 이때도 후순위 담보대출을 이용하면 세입자와의 분쟁을 막고 급한 불을 끌 수 있습니다.

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셋째, 생활자금 및 사업자금 융통입니다. 이미 은행 대출을 이용 중인 상황에서 급하게 가계 자금이나 사업 운영 자금이 필요할 때 추가 담보 대출이 가능합니다. 특히 사업자의 경우 저축은행이나 상호금융권(농협, 신협, 새마을금고 등)을 통해 LTV 규제 없이 넉넉한 한도를 이용할 수 있는 경우가 많으므로 우선적으로 조건을 비교해야 합니다. 소득 증빙이 어려운 주부나 무직자, 프리랜서는 대부업권 상품이 대안이 될 수 있습니다.

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저신용자 등 금융 취약계층도 이용 가능

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신용점수가 700점대 이하인 저신용자나 연체 이력이 있는 경우, 혹은 개인회생 중이거나 다중채무를 지고 있어 제도권 금융 이용이 어려운 취약계층도 본인 명의의 아파트, 빌라, 오피스텔을 소유하고 있다면 대출 승인 가능성이 열려 있습니다.

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다만, 차주의 리스크가 큰 만큼 일반적인 담보대출보다 상당히 높은 금리가 책정될 수 있으며 한도 역시 보수적으로 산정될 수 있다는 점을 반드시 유의해야 합니다.