1. 6.27 및 10.15 규제 여파... 좁아진 은행 문턱과 부족한 한도

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최근 아파트 구입 시 시중 은행과 보험사의 주택구입자금대출은 그 어느 때보다 까다로운 기준이 적용되고 있습니다. 지난해 정부가 발표한 6.27 수도권 가계부채 관리 강화 방안과 10.15 주택시장 안정화 방안이 본격적으로 시행되면서 세금뿐만 아니라 대출 한도 규제가 대폭 강화되었기 때문입니다.

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현재 시중 은행은 DSR 40%, 보험사는 50%의 규제를 적용하고 있습니다. 이는 차주의 연 소득 대비 연간 갚아야 할 원리금 상환액의 비율을 제한하는 것으로, 아무리 담보 가치가 충분하더라도 소득이 이를 뒷받침하지 못하면 필요한 만큼 자금을 융통할 수 없습니다. 결국 LTV 70% 대상인 실수요자라 하더라도 강화된 6.27 및 10.15 규제 탓에 실제 대출 가능액은 턱없이 부족한 상황이 발생하게 됩니다.

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2. 소득이 적어도 가능... DSR 규제 피하는 후순위 추가담보대출

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이처럼 은행권 이용이 어려워진 영끌족, 분양 아파트 입주 잔금이 부족한 입주 예정자, 경매 낙찰 후 잔금을 치러야 하는 분들이 현실적인 대안으로 눈을 돌리는 곳이 바로 비은행권의 추가담보대출입니다.

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LTV와 DSR 등 강력한 규제는 주로 1금융권 은행과 보험사에 집중되어 있습니다. 반면 2금융권 및 대부 업체 등 비은행권 금융사들은 각 사의 자체적인 심사 기준을 적용하기 때문에 DSR 규제에서 비교적 자유롭습니다. 즉, 소득 증빙이 다소 어렵거나 기존 부채가 있더라도 담보물의 가치가 확실하다면 은행보다 높은 한도를 이용할 수 있는 길이 열려 있습니다.

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3. 아파트 시세의 최대 80%까지... 부족한 잔금 해결의 열쇠

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규제지역 여부, 주택 유형(아파트, 빌라, 오피스텔), 주택 보유 수 등 조건에 따라 선순위 대출은 시세의 40~70% 선에서 결정됩니다. 이때 부족한 자금을 메우기 위해 후순위 추가대출을 활용할 경우, 아파트구입자금대출 뒤로 시세의 최대 80%까지 한도를 늘릴 수 있습니다. 빌라나 오피스텔 등 기타 주택의 경우 감정가의 70% 수준까지 추가 자금 확보가 가능합니다.

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이러한 후순위 자금은 잔금 납부일 당일에 선순위 대출과 동시에 실행되어 소유권 이전 등기를 차질 없이 마칠 수 있도록 돕습니다. 주택 구입 외에도 이미 보유 중인 주택을 담보로 한 생활안정자금, 사업자금, 전세퇴거자금 부족분 해결에도 유용하게 활용됩니다.

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4. 고금리 및 금융사고 주의... 안전한 업체 선정과 금리 비교 필수

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대부 업체 등 비은행권 후순위 대출은 자금 확보에는 유리하지만, 시중 은행 대비 높은 금리가 적용된다는 점을 명심해야 합니다. 무리한 자금 운용은 가계 경제에 큰 부담이 될 수 있으므로, 본인의 상환 능력 범위 내에서 이용하는 것이 무엇보다 중요합니다.

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또한 비은행권 금융사라고 해서 모두 승인이 나는 것은 아니며, 저신용자나 연체자, 개인회생자 등 취약 차주의 경우 이용 가능한 업체가 한정적일 수 있습니다. 특히 정식 등록되지 않은 불법 업체를 이용할 경우 금융 사고의 위험이 있으므로, 안전하게 여러 금융사의 조건을 비교하고 나에게 가장 유리한 금리와 한도를 제시하는 곳을 선별해야 합니다.