Point 1. 후순위 이용자의 급증과 대환의 어려움

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최근 부동산 시장과 금융 규제의 여파로 은행권 아파트담보대출 LTV(주택담보대출비율) 한도를 이미 받을 대로 다 받은 분들이 많습니다. 이런 상황에서 추가 자금 마련 대안을 찾다 보니, 저축은행이나 대부업체에서 어쩔 수 없이 높은 금리의 아파트담보대출(후순위 대출)을 이용하게 된 분들이 꾸준히 증가하고 있습니다.

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급한 불을 끄기 위해 받을 땐 어찌어찌 받았지만, 연 최고 20%에 달할 수 있는 고금리의 압박이 시작되면 하루라도 빨리 저금리로 대환(갈아타기)하고 싶은 생각이 간절해집니다. 대환대출은 높은 금리를 상대적으로 낮은 금리(예: 연 5.9% ~ 19.9%)로 전환하여 월 상환액 부담을 크게 줄여주는 훌륭한 금융 전략이기 때문입니다.

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하지만 막상 대환을 시도하려고 하면 이것 역시 쉽지가 않습니다. 대부업체 아파트담보대출을 이용 중인 분들은 이미 다중채무자이거나 저신용자 등 금융 취약계층인 경우가 많아 다른 금융상품을 추가로 이용하는 데 제약이 따릅니다. 아파트나 빌라 등 훌륭한 주택 담보가 있더라도, 이미 시세에 육박할 정도로 등기 설정이 꽉 차 있어 타 금융사 입장에서는 더 이상 반가운 손님이 아니기 때문입니다.

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게다가 혼자서 대환을 알아보려니 조건도 만만치 않고, 이름도 모르는 수많은 대부업체의 상담을 일일이 받으려다 보면 엄청난 시간적 소모가 발생합니다. 무엇보다 불투명한 미확인 업체를 이용했다가 자칫 금융사고의 위험에 노출되지는 않을지 각별한 주의가 필요합니다.

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Point 2. 대환의 첫걸음, 정확한 내 조건 확인부터!

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성공적인 갈아타기를 위해서는 무작정 알아보기에 앞서 현재 내 상황을 정확히 객관적으로 점검해야 합니다. 다음의 항목들을 꼼꼼히 체크해 보세요.

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• • 내 아파트 시세의 상승 여부: 대부업체 아파트담보대출을 받을 당시보다 현재 내 아파트의 매매 시세가 올랐나요?

  • 기존 대출금 상환 비율: 은행에서 처음 받았던 선순위 담보대출금과 대부업 담보대출 원금을 그동안 얼마나 상환했나요?

  • 개인 조건의 개선: 취업이나 승진 등으로 소득이 증가했거나, 꾸준한 금융 거래로 신용점수가 이전보다 상승하지는 않았나요?

  • 부동산 금융 규제 완화: 최근 은행권 아파트담보대출의 LTV나 DSR 등 정부 규제가 나에게 유리한 쪽으로 완화된 부분은 없나요?

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위의 항목들 중 단 하나의 항목이라도 긍정적인 방향으로 해당된다면, 1금융권 은행 아파트담보대출을 추가로 받아 기존의 고금리 대부업체 대출을 대환하는 훌륭한 시나리오가 가능해질 수 있습니다.

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Point 3. 대환대출은 지속적인 관심과 꼼꼼한 비교가 생명

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부채 관리는 그 누구도 나를 대신해서 해주지 않습니다. 특히 주택담보대출은 기본적으로 억 단위의 금액이 오가는 워낙 큰 규모이다 보니, 금리가 단 1%포인트만 낮아져도 연간 이자 절감 효과를 톡톡히 볼 수 있습니다. 그렇기 때문에 대출 실행 이후에도 늘 시장 금리에 관심을 갖고 있어야 합니다.

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은행권 아파트담보대출은 모든 금융사가 동일한 LTV와 DSR 규제를 적용받습니다. 그래서 기준금리가 인하되는 시기에 은행별, 보험사별 금리만 비교해 보아도 비교적 수월하게 대환대출 전략을 세울 수 있습니다.

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하지만 대부업체 담보대출은 상황이 전혀 다릅니다. 획일화된 규제가 없고 각 업체마다 요구하는 조건, 선호하는 담보물, 한도 산정 방식이 천차만별입니다. 대부업체의 대환 금리는 5.9%에서 19.9% 사이로 폭넓게 형성되며, 신용 상태와 소득 수준에 따라 업체별로 극심한 차이를 보입니다.

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문제는 언제, 어떤 특정 대부업체에서 나에게 딱 맞는 매력적인 '아파트담보대환대출 특판 상품'이 출시될지 일반 개인이 알기란 불가능에 가깝다는 점입니다.