첫번째. DSR이란?

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담보대출 관련 규제가 수없이 강화되고 완화되고를 반복하고 있죠.

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평소 담보대출을 자주 이용할 일이 없는 보통의 사람들은 막상 받아야 할 때 정확한 내용을 몰라 머리가 아플수 밖에 없습니다. 하지만 아무리 무관심하더라도 꼭 알아둬야 할 내용이 있으니 바로 LTV 와 DSR 입니다.

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워낙 뉴스 및 방송에서도 쉽게 찾아볼 수 있는 내용이라 이젠 많은 분들이 아시는 내용이겠지만 그래도 소득이 없는 주부 무직자 등 무소득자분들에겐 매우 중요한 내용이니 간단하게 정리해보겠습니다.

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LTV = 아파트담보대출 이용 시 받을 수 있는 시세 대비 한도

DSR = 연소득과 연간 상환해야 하는 총부채 원리금 비율에 따른 지표(은행 DSR 40%, 보험사 DSR 50%)

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간단하게 정리하자면 LTV는 규제지역 비규제지역에 따라, 무주택 실수요자의 내 집 마련과 다주택자/임대사업자/매매사업자의 추가 주택 구입시 등에 따라 차등 적용되고 있습니다. 아파트 기준 KB시세의 40%~70% 한도 내에서 이용할 수 있다고 보면 됩니다.

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DSR은 상환능력이 되는 만큼만 아파트담보대출을 해주겠다는 의미로, 간단하게 예를 들어 연소득 1억원인 사람이 은행에서 아파트담보대출 이용 시 연간 상환해야 하는 총 부채의 원리금 총액이 40%인 4천만원을 초과할 수 없다는 뜻입니다.

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두번째. 무소득자는 LTV 활용 어렵다

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현재는 은행 DSR 40%, 보험사 DSR 50%로 규제가 적용되고 있기 때문에 상대적으로 은행이 대출 한도가 살짝 높은 편입니다. 이를 잘 활용하면 살짝 부족한 자금을 해결할 수도 있습니다.

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"나는 무주택자고 비규제지역에서 아파트 매매를 하는 상황이니까 시세의 70%까지 LTV가 가능하고.. 아파트가 10억원 정도니까 은행에서 7억원까지는 한도가 나오겠네!"

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라고 생각할 수 있지만 대출금 7억원을 30년 만기 은행담보대출 연금리 4% 금리로 받는다고 가정하면 매월 3,341,907원을 상환해야 하죠. 1년이면, 40,102,884원으로 신용대출 등 다른 부채가 전혀 없는 상황이라면 연봉이 1억원 정도는 되어야 DSR 40%를 충족할 수 있습니다.

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여기에 2월말부터 스트레스DSR(스트레스금리)가 적용되면 DSR은 더 높아지게 되고, 모든 차주들이 받을 수 있는 한도가 줄어드는 현상이 나타나게 된다는 점도 체크해야 해요.

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LTV 규제는 아파트 시세의 70%까지 가능하지만 소득이 따라주지 않는 경우 이 LTV를 최대로 활용할 수 없게 되는 상황이 발생하게 됩니다. 이러한 문제는 상당히 많은 사람들에게 발생하고 있으며, 때문에 고소득자들을 위한 규제라는 얘기도 끊이지 않고 있습니다.

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주부 무직자는 소득증빙이 불가능하고, 프리랜서 현금수령자들도 소득증빙이 적은 경우가 많기 때문에 DSR 계산시 신용카드 사용내역 및 보험가입내역 등 추정소득을 이용하게 되는데, DSR 계산시 마이너스가 되면 됐지 플러스 요인이 되지는 않습니다.​

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세번째. DSR 초과해 추가 자금 마련하려면?

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여전히 영끌은 성행하고 있고, 경기침체로 생활자금이 필요한 사람, 세입자 퇴거로 전세금을 반환해야 하는 사람들도 줄지 않는 상황입니다.

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소득이 많든 적든 한도가 부족하거나, 규제로 인해 은행 보험사 이용이 어려운 사람들이 있을 수 밖에 없다보니, LTV를 초과해 DSR을 초과해 추가 자금을 마련하기 위해 방법을 고민하는 사람도 꾸준히 증가하고 있습니다.

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DSR 초과 무소득자 아파트담보대출 추가 한도 이용 방법 중 대표적인 것이 바로 비은행권의 '후순위'대출입니다.

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LTV DSR 규제 없이 금융사별 이용 조건에 따라 가부가 결정되고, 일부 업체는 저신용자 연체자 개인회생자 등 취약계층도 이용할 수 있어 서민들의 최후의 자금 마련 수단입니다.

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단! 약 10%대 부터 법정 최고 금리인 20%까지 큰 폭으로 적용될 수 있는 높은 이자는 상환에 큰 부담이 될 수 있으니 신중하게 판단해 이용해야 하고, 각종 금융사고도 빈번하게 발생하고 있으니 정상적인 경로로 안전하게 이용하시길 바랍니다.