주담대 한도의 기준은 KB리브온 부동산 시세

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주택담보대출 이용 시 '시세'는 매우매우매우 중요한 지표입니다. 은행 보험사 저축은행 대부업 등 모든 금융권이 실거래가, 매매가가 아닌 시세를 기준으로 한도가 정해지기 때문이죠.

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이 부동산시세, 아파트시세는 우리가 잘 알고 있는 KB리브온부동산 시세와 국토교통부 산하의 한국감정원이 대표적입니다. 한쪽은 정부를 대표하고 한쪽은 민간을 대표하는 성격을 띄고 있는데 현재 대부분의 금융사는 특별한 경우가 아니고서는 KB 시세를 기준으로 합니다.

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즉 아파트매매를 하기 위해 주택담보대출을 받을 때 실거래가가 11억원, KB 시세가 10억원이라면 10억원을 기준으로 주택담보대출 한도 40%~70%가 적용됩니다.

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현재 은행 보험사에 적용되는 주택담보대출 규제가 시세 9억원 15억원을 기준으로 달라지고, 투기지역 투기과열지구 청약조정지역 기타지역 등 구분에 따라 LTV 40%~70% 제약이 있기 때문에 담보대출 이용 시 무엇보다도 정확히 알아야 하는 것이 바로 부동산 시세입니다.

모든 부동산이 시세 제공되는 건 아니다

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하지만 모든 부동산이 시세가 있는 것은 아닙니다. 현재 KB 시세는 거의 대부분의 아파트와 대단지 신축 빌라의 시세를 제공하고 있는데, 한동짜리 아파트, 노후아파트, 빌라(다세대주택), 오피스텔, 연립, 단독주택 등 시세는 제공하지 않고 있습니다.

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이렇게 KB 시세 미제공 부동산으로 주택담보대출 이용 시 한도는 '감정가'를 기준으로 하는데 감정가는 금융사별로 해당 부동산을 감정해 가치를 금액으로 환산하는 방법입니다. 이 경우 감정가가 금융사마다, 감정기관마다 차이가 발생하며 이 차이가 생각보다 크기 때문에 주택담보대출 한도도 제법 큰 차이가 발생하는 것이 문제입니다.

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일반적인 경우 감정가는 실거래가 보다 30%~40% 낮게 나오기 때문에 내가 예상했던 것 보다 대출 한도가 낮아지게 되며, 이미 주택담보대출을 일정 한도로 이용중인 경우엔 감정가 결과에 따라, LTV 규제에 따라 이용이 불가할 수도 있습니다.

시세도 감정가도 낮아 한도가 부족하다면?

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LTV DSR 규제로 KB 시세 없는 한동짜리아파트담보대출, 빌라담보대출, 단독주택담보대출 이용이 불가한 경우, 이용은 가능하지만 한도가 부족해 추가 자금 마련이 필요한 경우 어떤 해결 방법이 있을까요?

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규제가 적용되지 않는 비은행권 주택 추가 담보대출을 이용해 해결할 수 있습니다.

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현재 은행 및 보험사에 강력하게 적용되는 주택담보대출 LTV DSR 규제 무관하게

주택 시세 9억 15억 등 무관하게

일시적 1가구 2주택자 다주택자 등 주택 보유수 무관하게

구입자금, 전세퇴거자금, 생활안정자금, 사업자금 등 목적 무관하게

개인사업자 직장인 프리랜서 주부 무직자 등 소득 무관하게

연체자 개인회생자 파산면책자 저신용자 다중채무자 압류 등 무관하게(업체별 심사결과에 따라)

서울 경기 인천 부산 세종 등 규제지역 무관하게

선순위 디딤돌 보금자리론 적격대출 일반 주택담보대출 이용 무관하게

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이용 가능한 주택담보추가대출은

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KB 시세 제공되는 아파트담보대출 한도는 95%까지

KB 시세 없는 한동짜리 아파트 빌라 단독주택담보대출 한도는 감정가 85%까지

금리는 7%~20%(차주의 세부 조건에 따라 차등 적용)

이용 가능 금액은 1천만원~20억원

대출 기간은 6개월~36개월

상환방법은 만기일시상환

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의 조건을 가지고 있어 요즘처럼 규제로 주택담보대출 이용이 어려운 시점에 유용하게 활용됩니다.

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바쁜 시간 속에서 금융사를 직접 방문하며 수일이 걸리는 감정을 받고 비용을 지출하며 업체별 조건을 비교하는 것은 효율적이지 않습니다. 사람에 따라서는 한도의 여유가 있어 감정가가 높게 나오는 곳 보다는 금리 낮은 곳을 찾는 경우도 있으며, 필요한 자금은 큰데 이미 높은 한도로 주택담보대출을 이용중이라 감정가가 높게 나오는 곳을 찾는 경우도 있습니다.

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