수도권 조기분양전환에 관심도 높아져

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10년공공임대아파트 10년민간임대아파트의 분양 전환 시 분양가격과 현재 매매가격 간 격차가 크게 벌어진 일명 '로또 분양 전환 아파트'에 대한 관심이 커지고 있습니다.

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지난 2021년 큰 관심을 끌었던 'LH강남아이파크(강남자곡아이파크)' 아파트는 2014년 10월 분양 된 10년공공임대아파트로 평균 분양 전환가격 전용 59㎡가 7억원 중반, 74㎡는 8억원 중반, 84㎡는 9억원 중후반대였지만, 21년 조기분양전환 시점의 최고가는 각각 8억원 가량 상승해 14억원, 16억4500만원, 17억4천만원을 기록하며 두 배 가까이 상승했습니다.

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2013년 12월 준공된 'LH서초4단지'도 상황은 비슷해 전용 52㎡의 평균 분양 전환가격 5억원 중후반대에 5억원이 상승한 10억7천여만원에 실거래가가 형성되었었습니다. 

임대아파트는 선매수가 필수

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이처럼 꼭 10년 공공임대 기간을 채우지 않더라도 '주택가격 등락 등 부동산시장 동향과 주택취득 시기에 대한 입주민들의 선택권을 확대, 조기에 내 집 마련 기회를 부여하기 위한 공공주택 특별법'에 따라 조기분양전환이 진행될 수 있으며, 임대의무 기간 5년이 경과한 단지라면 입주민들의 조기분양전환 의사를 밝히는 단지에 한해 빠르게 분양전환이 진행될 수 있습니다.

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이러한 임대아파트 조기분양전환은 민간임대아파트·공공임대아파트 구분 없이 진행되고 있으며, 공공임대아파트는 임차권을 거래하는 것이 아니라 선매수 후 매도를 해야하는 특성상 예외 없이 전환 시점의 시세로 매매를 해야하며, 이 때 LTV DSR 등 문제로 시중 은행 아파트매매잔금대출 한도가 부족한 경우 까다로운 규제가 적용되지 않는 '후순위' 담보대출을 이용해 선매수를 하는 사람들이 늘고 있습니다.

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현재 은행 및 보험사에서 매매대출을 이용하는 경우 은행 DSR 40%, 보험사 DSR 50%가 적용되며, LTV는 지역에 따라 아파트 시세의 40%~70%까지 이용할 수 있습니다.

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임대보증금과 분양전환금액의 차이가 클수록 선매수 후 매도를 통한 수익도 커지지만, 선매수 시 민간·공공임대아파트 매매잔금대출 한도가 부족할 확률이 높아지기 때문에 매수를 계획하고 있다면 미리미리 정확한 내 한도 확인 및 부족한 자금 해결 방법을 확인해 둘 필요가 있습니다.

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부족한 매매잔금은 후순위로 해결

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10년임대아파트 매매잔금 한도 부족은 LTV DSR 규제가 적용되지 않는 금융권의 '후순위' 상품을 이용해 해결이 가능합니다.

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단, 비은행권이라고 해서 무조건 실행 가능한 것이 아니라 차주의 소득 부채현황 이용한도 지역 연체이력 등 세부조건을 바탕으로 한 상환능력 심사 후 가부가 결정되며, 조건에 따라서는 금리가 높아지기 때문에 꼼꼼히 업체별 조건을 비교한 후 이용해야 합니다.

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후순위 매매잔금 조건은 시중 은행 보험사 잔금대출과는 다르게 소비자가 직접 방문 상담을 해 비교 이용하기가 쉽지 않습니다. 내 조건에 적합한 후순위 업체를 이용하기 위해서는 금감원 및 지방자치단체에 정식 등록 된 후순위 업체 조건을 한 번에 비교할 수 있는 전문적인 중개 플랫폼을 이용하는 것이 유리합니다.

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후순위 조건 비교는 금융플러스

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(주) 금융플러스 무료 상담을 이용하면 임대아파트 외 일반 아파트 빌라(다세대주택) 연립 오피스텔 등 전국의 모든 부동산 관련 후순위 담보대출 한도 금리 등 조건을 안전하고 정확하게 비교할 수 있습니다.

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공공임대주택은 서울은 물론 경기도 부산 인천 등 전국에 널리 분양되어 있으며, 조건에 따라 10년 임대기간을 채우지 않더라도 5년 7년 등 시점에 조기분양전환이 이루어질 수 있습니다.

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이때 초기분양가와 전환가를 비교하고, 향후 해당 아파트의 발전 가능성, 내 대출 컨디션 등을 감안해 조기 분양 전환을 해 큰 매도차익을 얻거나 조기에 내 집 마련의 꿈을 실현할 수도 있습니다.

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'10년 민간임대아파트' 및 '10년공공임대아파트' (조기)분양전환 시 부족한 아파트매매잔금대출 한도 해결 방법, 보유중인 아파트를 이용한 생활자금 마련 방법, 부채관리 방법 등을 간편하고 정확하게 안내 받을 수 있습니다.