거의 모든 분들이 내 집 마련을 할 때 얼마라도 은행에서 주담대를 받아 장만을 하시죠. 또 이 분들 중 일부는 '영끌'이라고 해서 받을 수 있는 최대 한도로 대출을 받아 내 집 마련을 하기도 하고, 잔금이 부족해 이를 충당할 다른 방법을 찾기도 합니다.

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또는 거주중인 아파트 빌라 등 부동산으로 생활자금이나 사업자금을 마련하기 위해 주담대를 추가로 받기도 하는데 이렇게 두번째 또는 세번째로 받는 주담대를 '후순위'라고 합니다.

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언뜻 생각하면 '그냥 은행가서 더 대출 받으면 되는거 아닌가?' 싶지만 사람마다 처한 상황이 다르고 이를 해결할 방법도 다릅니다.

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금융플러스에서 알아두면 유용한 은행 주담대 뒤로 추가대출을 받는 방법을 간단하게 안내드릴께요.

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요점 1. 은행 LTV가 남은 경우

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아주 좋은 경우? 다행인 경우?입니다.

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현재 은행 보험사 주담대는 엄청 까다롭고 복잡한 LTV DSR 규제가 적용되고 있는데, 애초에 주담대를 많이 받지 않아 한도의 여력이 남아있는 경우여 여기에 해당됩니다.

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이 때는 최초 받았던 금융사 또는 타 금융사에서 추가대출을 이용할 수 있습니다.

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최초 주담대를 받을 당시보다 현재 기준금리가 낮다면 더 금리가 낮은 금융사로 주담대 갈아타기를 하면서 한도를 더 늘려 대출을 받을 수도 있습니다.

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요점 2. 은행 LTV 초과 상태인 경우

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대표적으로 영끌을 한 경우가 여기에 해당되죠.

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이미 은행이나 보험사에서 쓸 수 있는 LTV(여러 조건에 따라 아파트 시세 대비 40%~70% 비율로 이용할 수 있어요)를 최대로 쓰고 있거나 초과한 경우엔 은행 보험사 주담대는 더 이용이 불가능합니다.

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만약 LTV는 여력이 좀 있는데 DSR 때문에 안된다는 안내를 받았다면, 은행 DSR 40%보다 보험사 DSR 50%의 조건이 조금 더 유리하니 보험사 상담을 받아 일부 추가대출을 받는 것이 가능합니다.

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그 외의 경우엔 LTV DSR 규제가 적용되지 않는 금융사(저축은행 캐피탈 대부업 등)에서 각 금융사별 조건을 비교해 주담대추가대출을 받을 수 있는데, 업체마다 조건 차이가 매우 크기 때문에 은행 주담대 이용시보다 더 꼼꼼하게 비교해야 합니다.

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여기서 주의해야 할 점!!!!

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인터넷에 보면 아파트 시세의 95%까지 가능하다고 하지만 사실 현재 기준으로 보면 거의 거짓말이라고 보면 됩니다. 예전엔 그랬겠지만 요즘 아파트 시세의 불안정함, 대부업 수익률 악화 등 이유로 70%~80% 가능한 곳도 찾기 어려운 실정이죠.

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네이버 다음 등 검색포털에서 '대부업 담보대출' 키워드로 뉴스 검색을 해보셔도 문턱이 얼마나 높아졌는데, 얼마나 많은 업체가 문들 닫고 있는지 쉽게 확인할 수 있습니다.

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가능한 곳을 찾았다 하더라도 주담대 금리가 법정 최고 금리인 20%까지 적용될 수 있으니 신중하게 고민하고 이용해야만 해요.

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요점 3. 감액 등기, 시세 상승 등 활용

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매매 시 받았던 주담대를 수년간 상환을 해왔다면 분명히 잔금이 줄어들었을텐데요. 등기에 설정 된 금액에서 갚은 금액을 차감하려면 금융사에 감액 등기를 신청해야만 합니다. 4억을 빌렸다고 설정된 등기 내용이 3억2천만원을 빌렸다고 수정될테고 그 금액만큼 추가 대출을 받을 수 있습니다.

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시세가 오른 아파트는 시세 상승분에 비례해 LTV가 높아지고 그만큼 더 자금 활용이 가능하죠. 반대로 시세가 떨어진 아파트 빌라 등 부동산은 의도치 않게 LTV 초과 상태가 되고, 만기 시 반환 요청이 들어올 수도 있습니다.