부족한 잔금 및 추가대출은 후순위로

​신축 아파트에 입주할 때, 대부분 건설사와 협약된 금융기관(시중은행, 농협, 신협, 새마을금고 등)을 통해 집단대출로 중도금과 잔금을 마련합니다. 분양 계약을 진행할 때만 해도, 본인의 소득이나 신용등급, 혹은 부동산 시세 상승 등을 낙관적으로 예측하여 “중도금과 잔금 정도야 무난히 충당할 수 있겠다”고 생각하는 경우가 많습니다.​

하지만 입주가 임박한 시점에 실제로 대출 심사를 받아보면 예상보다 낮은 한도 통보를 받거나, DSR 규제를 초과하는 바람에 대출 자체가 불가해지는 일이 생길 수 있습니다. 혹은 분양계약 이후 신용점수가 하락했거나, 연체 이력 등으로 금융권 이용이 제한되는 상황도 자주 목격됩니다. 이미 다른 주택을 보유하고 있는 분들도, 추가 담보로 잡을 부동산이 없어서 잔금마련에 난관을 겪곤 합니다.​

또한, 입주가 완료된 후에도 생활자금 사업자금 용도로 담보대출을 받는 분들이 적지 않은데, 이 경우에도 보존등기가 났는지에 따라, 은행 보험사 담보대출의 LTV DSR 규제를 초과했는지에 따라 자금 마련 방법이 달라지게 됩니다.​

이럴 때 고려해볼 만한 대안이 바로 후순위담보대출입니다. 전통적 은행이나 보험사는 LTV, DSR, 스트레스DSR 등 각종 규제를 엄격히 따르지만, 이보다 비교적 완화된 기준을 적용하는 여신전문금융사나 캐피탈, 저축은행 등에서는 담보 가치와 개인 신용도를 검토하여 추가 대출을 승인하기도 합니다.​

일반적으로 아파트의 경우 KB 시세를 기준으로 최대 약 80%까지, 빌라나 오피스텔 같은 기타 주택은 감정가의 약 70% 수준까지 후순위로 대출이 가능합니다. 다만 신용도가 낮거나 연체 이력이 있는 경우, 금리가 올라가거나 심사 조건이 까다로워질 수 있으니 주의해야 합니다.

보존등기가 안 난 경우에도 방법은 있다

통상 준공 후 사용승인을 받은 다음에 건설사가 일괄로 보존등기를 진행하지만, 여러 사정으로 인해 입주가 시작되고도 등기가 지연되는 경우가 적지 않습니다.​

문제는 이 미등기 상태에서는 시중 은행 보험사는 물론 저축은행 캐피탈 등 2금융권에서도 가능한 곳을 찾기 어려우며, 취급해주는 금융기관이 한정적이라는 데 있습니다.​

하지만 모든 금융기관이 동일한 기준을 적용하는 것은 아닙니다. 일부 특화된 대부금융사나 캐피탈, 저축은행 등은 보존등기가 나지 않은 상태의 아파트라도 특정 조건만 충족된다면 담보대출을 가능하게 해주는 상품을 보유하고 있습니다.​

따라서 안양역푸르지오더샵과 같은 신규 단지에서, 아직 보존등기가 나지 않은 미등기 상황임에도 불구하고 잔금이 부족하다면, 추가 자금 마련이 어렵다면 우선 해당 아파트를 대상으로 대출을 지원하는 금융사를 확인해보는 것이 좋습니다. 관리사무소나 분양사무실을 통해 보존등기 진행 현황을 문의하고, 인터넷등기소에서 단지 주소를 검색해 등기 여부를 확인해보는 것도 필수 절차입니다.​