담보대출 이용 시 정확한 규제 확인이 우선

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안녕하세요 금융플러스입니다. 알쏭달쏭한 부동산대책과 대출 규제로 피해를 보는 사람들이 아직도 많은 것이 사실입니다. 막상 내 집 마련을 하기 전까지, 갑자기 생활자금이나 사업자금이 필요해 보유중인 부동산으로 담보대출을 받기 전 까지는 규제가 있다는 것은 들어서 알고 있지만 정확히 확인하진 않기 때문입니다.

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기본적으로 규제의 방향은

'능력이 되는 범위 내에서 내 집을 장만해라'

'이미 집이 있는 사람은 추가로 주택 매매 시 대출 안해준다'

'지역에 따라 시세에 따라 대출 한도 규제한다'

'소득 대비 부채 비율 높으면 대출 안해준다'

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와 같은 방향이기 때문에 특히 규제가 강력하게 적용되는 서울 경기 인천 등 수도권과 세종시 부산 대구 등 규제지역(투기지역 투기과열지구 청약조정지역)에서 아파트담보대출을 받을 땐 정확한 규제 내용과 그에 따른 이용 가능 여부 및 정확한 한도를 가장 먼저 확인해야 합니다.

투기지역 투기과열지구는 더 규제 심하다

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특히 수도권 규제지역에서 아파트담보대출을 받을 땐 구입 시 매매잔금대출이든, 보유중인 아파트를 이용한 생활자금대출이든 아파트의 시세가 매우 중요합니다. 우선 아파트 시세가 15억원을 초과하는 고가 아파트인 경우 투기지역 투기과열지구에서는 아파트담보대출 이용 자체가 불가합니다. 집값은 쉼 없이 올라 수도권에 15억 아파트가 허다한데 규제는 15억 기준에서 변동이 없다보니 열심히 모아 내 집을 마련하려고 해도 불가능한 상황이 발생합니다.

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뿐만아니라 15억 이하 아파트라고 하더라도 9억원을 초과하는 경우, 9억원까지는 투기지역 40% 투기과열지구 50%, 9억원 초과분에 대해서는 투기지역 20%, 투기과열지구 30%가 적용되기 때문에 아파트담보대출 한도가 시세에 정비례하지 않습니다.

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예를 들어 투기지역에서 시세 12억원의 아파트 매매 시 매매잔금대출을 은행에서 받으면 9억원까지 LTV 40%를 적용해 3억6천만원, 9억원 초과분에는 20%를 적용해 6천만원이 최대로 가능한 아파트담보대출한도가 됩니다. 즉 4억2천만원 외 나머지 7억8천만원은 현금으로 준비해야하기 때문에 부담이 클 수 밖에 없으며, 영끌을 하는 사람들이 늘게 됩니다.

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LTV 규제보다 더 무서운 것이 DSR

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아파트담보대출 이용 시 LTV 규제만 있을까요? 더 무서운 것이 DSR 규제입니다. 내 연 소득에서 연간 빠져나가는 총 부채의 원리금 상환액의 비율을 규제하는 것으로, 개인부채가 총 2억원을 넘어가는 경우 은행은 DSR 40%, 보험사는 DSR 50%가 적용됩니다. 연봉 1억원인 사람도 은행에서 아파트담보대출을 받을 때 연간 부채 상관금액이 4천만원을 넘을 수 없다는 것으로, 가면 갈수록 고소득자만 이용 가능한 상황으로 규제가 적용되고 있습니다.

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여기서 중요한 것은 이러한 복잡하고 깐깐한 규제는 은행권에 집중적으로 적용되고 있다는 것입니다. 점차 2금융권으로 확대 적용되는 분위기로 은행을 빼고 생각하면 저축은행 캐피탈 P2P 대부업 등 금융권에서 규제와 무관하게 자금을 마련하는 것이 가능합니다. 때문에 영끌 방법으로 이런 방법들이 이용되고 있는데, 이 역시 쉽게 보면 안되는 것이 금리가 매우 높다는 것입니다.

규제로 막힌 자금 해결하려면 비은행권에서

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그렇다면 금리는 차치하고 비은행권에서 15억 초과 아파트담보대출 한도는 얼마까지 가능할까요? 우선 LTV 규제가 없기 때문에 대부업 기준으로 보자면 아파트 시세의 90%~95% 한도까지 이용할 수 있습니다. 빌라 오피스텔 다세대 단독주택 등은 금융사별 감정가의 80%~85%까지 한도 이용이 가능합니다.

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DSR 규제도 적용되지 않기 때문에 소득이 있는 개인사업자 직장인부터 소득증빙이 어려운 프리랜서 현금수령자, 소득이 없는 무직자 주부 고령자도 이용할 수 있으며, 개인회생자 연체기록자 저신용자부터 압류 가압류 중인 아파트로도 이용할 수 있습니다.

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단!! 애초에 대부업권의 아파트담보대출 금리는 7%부터 시작하는 높은 금리로 법정 최고 금리인 20%까지도 적용될 수 있으며, 내 조건이 좋지 않을수록 금리가 높아지기 때문에 최대한 꼼꼼하게 비교해 금리 낮은 곳을 찾는 것이 중요합니다. 여기에 한가지 더! 아무래도 취약계층이 많이 이용하다보니 이를 노리는 다양한 금융사고와 피싱이 성행하고 있어 안전하게 이용하는 것도 매우 중요합니다.

안전하고 정확하게 후순위 상품 이용하려면 전문 업체가 유리

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내 집 마련 시 15억초과아파트담보대출 한도가 부족해 영끌로 매매잔금을 마련해야 한다면? 보유중인 15억 초과 아파트로 생활자금대출을 받아야 하는데 은행 이용이 어렵다면? 금융플러스 무료 상담으로 대부 아파트추가담보대출 후순위 한도를 비교해보세요. 나에게 유리한 곳, 금리 낮은 곳을 확인하고 필요한 만큼 받아 빠르게 상환할 수 있도록 효유적인 컨설팅을 받아보세요.