주거용오피스텔 매매잔금대출 한도 부족, 신축오피스텔입주자금 부족 추가로 마련하려면
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댓글 0건 조회 161회 작성일 23-05-09 11:09본문
4월 24일 완화 된
규제 내용 확인부터
지난 4월 24일부터 오피스텔 대출 관련 규제가 완화되면서 오피스텔 매매 시장의 관심도가 높아지고 있습니다. 일부 단지는 매도 호가가 수천만원씩 뛰기도 하지만 당분간은 고금리 여파로 수익성 악화가 예상되는 만큼 주의가 필요합니다.
이번에 완화 된 내용은 다음과 같습니다.
지난 24일부터 주거용오피스텔 및 업무용오피스텔 담보대출의 DSR 산정 방식이 아파트와 동일하게 바뀌었습니다. 기존 주택법상 비주택으로 분류되었던 오피스텔은 DSR 산정 시 대출방식과 무관하게 무조건 8년 만기로 일괄 적용했습니다. 즉 20년 분할 상환으로 빌렸더라도 DSR는 8년 만기로 계산되었던 것인데, 앞으로는 실제 받은 원리금상환액이 적용됩니다.
이렇게 되면 장기로 주거용오피스텔매매잔금대출 및 신축오피스텔입주자금대출을 20년 30년 등 장기로 받을 경우 DSR이 낮아지기 때문에 받을 수 있는 한도가 높아지는 효과가 발생하게 됩니다.
후순위로 해결 가능
이 규제 완화 내용을 잘 활용하면 제법 큰 효과를 얻을 수 있습니다.
예를들어 연소득 5천만원의 직장인이 30년 만기 원리금분할상환 방식으로 연금리 5%의 주거용오피스텔 매매잔금대출을 받는 경우, 기존엔 1억3천만원까지만 받을 수 있었지만, 현재는 3억1천만원까지 가능해 1억8천만원을 더 이용할 수 있기 때문입니다.
하지만 한도가 늘었다고 해서 무조건 주거용(업무용)오피스텔 매매잔금대출 및 입주자금대출 한도가 해결되는 것은 아닙니다.
차주의 소득이 낮거나 없는 경우 DSR은 낮아질 수 밖에 없으며, 여전히 영끌을 해서 매매를 하려는 수요도 있기 때문입니다. 또는 잔금을 치루는 시점, 입주자금을 치루는 시점 신용점수가 낮아지거나 연체가 발생하는 등 이유로 은행이나 보험사의 오피스텔대출을 실행이 어려워진 경우도 있습니다.
이 때 부족한 잔금을 해결할 수 있는 방법이 오피스텔 추가(후순위) 담보대출입니다.
LTV DSR 규제가 적용되지 않는 금융권에서 오피스텔 감정가의 약 80% 한도까지 2순위로 추가 대출을 실행해 입주 당일, 매매 당일 부족한 잔금을 마련할 수 있습니다.
후순위 조건 비교는
금융플러스에서
문제는 어떤 금융사가 내 조건에 유리한 한도와 금리를 제공하는지 알기 어렵다는 데 있습니다.
은행이나 보험사는 동일한 LTV DSR 규제가 적용되고, 금리의 차이가 크지 않기 때문에 금리 할인 항목을 많이 채울 수 있는 금융사를 이용하기만 하면 문제가 없으며, 각 금융사별 정확한 정보를 쉽게 얻을 수 있어 이용에 어려움이 없습니다.
반면, 후순위 추가담보대출을 제공하는 저축은행 캐피탈 대부업 등 금융사는 정확한 정보를 얻기 어렵고, 각 금융사별로 이용 조건과 한도 금리 테이블이 크게 다릅니다. 또한 업체의 수가 많기 때문에 이용자가 직접 비교햐고 선택하는데 큰 어려움이 발생합니다.
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