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'토지허가거래'인데 왜 주택도?… '대지지분'의 이해

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작성일
20-05-18 10:08

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건물을 거래할 경우 건물뿐만 아니라 지어진 '땅'도 함께 거래

건물은 '지상권', 토지는 '대지권'

집합건물의 경우 대지권을 나눠서 '대지지분' 형태로
주택 거래 시 땅도 함께 거래되는 만큼 주택도 허가 대상

재건축 아파트는 추후 전용면적이 아닌 대지지분으로 입주 면적 계산

상가는 대지지분 별로 토지분 보유세 부과 


부동산 기자가 되면 친구들에게 뜬금없이 카톡이 오곤 합니다. "청약 넣으려면 어떻게 해야 돼?" "1순위가 뭐야?" 청약통장은 그저 부모님이 어릴 때 만들어준 통장에 불과한 2030 '부린이(부동산+어린이)'를 위해서 제가 가이드를 만들어보려고 합니다.


최근 부동산 시장에서 가장 많이 언급됐던 용어 중 하나가 '토지거래허가구역'입니다. 정부에서 토지거래허가구역으로 지정한 지역은 주거ㆍ상업ㆍ공업지역 등 용도별로 일정 면적을 초과하는 토지를 취득하기 위해서는 사전에 토지 이용 목적을 명시해 기초 지방자치단체장의 허가를 받아야 합니다. 또한 정해진 기간 동안은 허가받은 목적대로만 이용해야 하고요.

그런데 부린이에겐 뭔가 이상하게 들리는 부분이 있습니다. 언론 기사들을 보면 '토지'에 대해서 허가를 받아야 한다고 하는데 어째서 주택이나 상가 같은 '건물'들도 모두 허가받고 거래를 하고 2년 이상 실거주를 하거나 영업을 해야 하는 걸까요?

그건 건물들도 '땅' 위에 지어진다는 어떻게 보면 당연한 이야기 때문입니다. 보통 건물을 지으면 거래를 할 때 건물이 지어진 땅까지도 함께 거래가 이뤄집니다. 그렇지 않을 경우 토지에 대한 권리인 '대지권'과 건물에 대한 권리인 '지상권'이 분리돼 추후 다시 매각할 때 복잡해질 수 있기 때문에 만약 건물을 살 경우 대지권도 같이 넘겨받는 것인지 확인해야만 합니다.

그런데 아파트나 집합상가 같이 한 건물을 호실별로 나눠 거래하는 경우는 어떻게 될까요? 이때는 각 호실의 면적별로 대지에 대한 권리를 '대지지분'으로 나눠서 대지권을 할당합니다. 그렇기 때문에 주택 등을 거래하는 경우 해당 주택뿐만 아니라 주택이 지어진 땅도 함께 거래되는 만큼 이번 용산구 일대에 대한 토지허가거래구역 지정을 통해서는 대지지분이 18㎡를 넘는 경우 주택도 모두 토지거래허가를 받아야만 하는 것이죠.

재건축 아파트 매입을 고려할 때 꼭 대지지분을 따져보아야 하는 이유입니다. 당장 이 아파트에 거주할 것이 아니라 전세를 살면서 추후 완공 후 입주를 노리는 경우라면 현재 전용면적이나 동의 위치, 층 등은 사실 중요하지 않습니다. 어차피 조합원 분양 과정에서 다른 조건들은 얼마든 바뀌기 때문이죠.

하지만 대지지분은 건물을 모두 철거하더라도 변하지 않기 때문에 대지지분을 철저히 따져서 추후 분양 과정에서 어느 수준 면적의 새 아파트를 가질 수 있을지 알아봐야 합니다. 재건축·재개발을 할 때 '이걸 사면 몇 평짜리 입주권을 받을 수 있다'라고 하는 건 이 대지지분을 기준으로 계산되게 됩니다.


이 사진은 서울 내 한 아파트의 등기부등본 중 대지지분에 관련한 내용이 적힌 부분인데요. 이 아파트의 경우 추후 재건축을 하게 된다면 현재 84.99㎡의 전용면적을 기준으로 새 아파트 입주 시 입주 면적을 주는 게 아니라 40.11㎡가 기준이 되는 식입니다.


또 같은 단지 내 같은 평형의 매물이더라도 각 동마다 조금씩 대지지분이 다르기 때문이 지분이 5~10㎡씩 차이나는 경우도 있고는 합니다. 재건축을 위한 감정평가 과정이나 추후 조합원 분양 과정에서 3.3㎡당 몇천만원이 오가는 점을 고려하면 이 역시 해당 매물의 대지지분이 정확히 어느 수준인지 잘 따져야만 하겠죠.

상가도 세금과 관련해 대지지분이 논란이 되기도 합니다. 아파트의 경우 층이나 동 별로 각기 다르게 공시가격을 매기기 때문에 문제가 없지만, 상가의 경우 공시지가를 기준으로 한 토지분과 기준시가를 기준으로 한 건물분이 따로 매겨집니다. 이때 토지분의 경우 층에 관계없이 대지지분 비율대로 일괄적으로 나눠 부과하게 됩니다. 즉 같은 건물에서 1층 100㎡짜리 점포를 가진 사람이나 지하층 100㎡짜리 점포를 가진 사람이나 대지지분이 같다면 같은 수준의 토지분 보유세가 매겨진다는 뜻입니다.
 

하지만 상가는 지하와 1층, 2층마다 면적별 효용이 층별로 차이가 납니다. 그런 만큼 실제 거래에서는 같은 대지지분이더라도 지분의 면적별 시세도 다르게 거래되고는 합니다. 그렇다보니 지하층 상가를 갖고 있다면 1층과 같은 토지분 보유세를 내야한다는 점이 옳지 못하다는 불만도 제기되고는 합니다.


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