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아파트 빌라 등 주택구입자금대출 금액 부족시 후순위 한도 85%~95% 이용하자

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댓글 0건 조회 137회 작성일 22-05-26 13:33

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주금공, ‘만기 50년’ 주담대 설계 돌입…‘기대반 우려반’

 

금융당국이 청년과 신혼부부를 대상으로 하는 최장 50년 만기의 초장기 주택담보대출 도입을 추진함에 따라 한국주택금융공사(주금공)도 상품 출시를 위한 내부 검토에 돌입하는 등 분주한 모습이다.

25일 금융권에 따르면 금융위원회는 청년·신혼부부를 위한 초장기 정책 주택담보대출 상품 출시 검토에 착수했다. 현행 보금자리론과 적격 대출의 만기는 각각 10·15·30·40년인데, 이중 청년과 신혼부부가 대상인 40년 짜리 상품의 만기를 50년까지 늘려주는 상품을 내놓겠다는 계획이다.

주금공은 앞서 지난해 7월 청년·신혼부부의 원리금 상환 부담을 덜어주기 위해 최장 40년 만기의 보금자리론을 선보인 바 있다. 50년 만기 주담대가 검토되는 배경은 이 40년 정책모기지 상품이 시장에 성공적으로 안착했다는 평가를 받고 있기 때문으로 풀이된다.

실제 주금공 집계 결과 올해 1분기(1~3월) 보금자리론 공급금액 중 40년 만기 비중은 출시 8개월 만에 18.8% 높아졌다. 집값이 급등하자 초장기 주담대를 통해 내 집 마련을 하려는 수요가 늘어난 것이다.

금융권은 대출 만기를 50년까지 연장하게 되면 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 유지하면서 대출 규모를 늘릴 수 있을 것이라는 기대다. 만기가 길어지면 연간 원리금 상환액이 줄기 때문에 연 소득이 그대로여도 대출을 좀 더 많이 받을 수 있기 때문이다.

(중략)

DSR 완화 없이는 내 집 마련 어렵다

금번 정부의 주택구입자금대출 규제 완화가 과연 어떤 평가를 받을지 궁금합니다. 생각했던 것 보다 극적인 내용은 없는거 같고... LTV가 완화된다고 해도 결국 DSR이 그대로 유지되면 어차피 규제 완화 효과를 볼 수 있는 사람은 고소득자뿐이기 때문에 애매한 상황입니다. 여기에 무섭게 금리가 인상되면서 선뜻 내 집 마련을 시도하기 망설여지는 것도 있죠.

때문에 대출 기간이 긴 40년 50년 초장기 주택구입자금대출 상품을 내놓는다는 금융당국의 발표가 있었고, 대출 기간이 늘어난다는 것은 연간 상환해야할 원리금총액이 줄어드는 효과를 가져와 DSR을 낮추는데 도움을 주겠다는 의미입니다. 하지만 총 이자는 증가하는 시스템이니 과연 이것이 올바른 해결책이 맞는지는 모르겠습니다.

 








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남은 방법은 규제 없는 후순위뿐

 

결국 여전히 구입자금이 부족한 상황을 겪고 있는데요. 지난해까지 미리 신용대출을 받아 쟁여둔 뒤 부족한 잔금을 채우는 방법도 올해부터는 DSR 규제에 포함되면서 더이상 이용할 수 없습니다. 때문에 남은 한가지 방법에 영끌이 몰리고 있는데 바로 비은행권 후순위담보대출입니다.

규제로부터 자유로운 후순위대출은 매매 시 부족한 자금을 당일 실행으로 채울 수 있으며, 아파트인 경우 KB시세의 95% 한도까지, 빌라는 감정가의 85% 한도까지 추가로 이용할 수 있습니다. 개인 조건에 따라 디딤돌 보금자리론 적격대출 일반은행구입자금대출 등을 최대한 받은 후 부족한 한도만큼 실행하는 방법으로 LTV, DSR, 규제지역의 영향이 없습니다.

 

아파트구입자금대출 후순위 실행은 KB 시세를 기준으로 하니 후순위 가능 금액 계산이 간편한 반면, 빌라구입자금대출 금액은 업체별 감정가를 기준으로 하고 이 차이가 매우 큰 편으로 가능 금액을 정확히 예상하기가 쉽지 않습니다. 부족한 금액이 큰 경우 감정가가 높게 나오는 곳, 가능 한도가 높은 곳을 찾아야하기 때문에 미리 미리 업체별 비교를 하는 것이 유리합니다.

 








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시세 10% 자본이 있다면 이론상 내 집 마련 가능

 

 

현재 투기지역 투기과열지구 청약조정지역 등 구분에 따라 은행에서 아파트 빌라 등 주택구입자금대출을 받을 때 약 40%~70% 한도까지 받을 수 있습니다. 디딤돌 보금자리론 등 정부상품은 보다 한도가 낮거나 최대 가능금액이 적은편이구요. 이 뒤로 부족한 금액을 90%수준까지 받을 수 있으니 사실상 아파트 시세의 10% 정도의 자본이 있으면 내 집 마련이 가능합니다.

주택구입자금 100%대출, 올대출이 가능하냐는 문의가 많이 있는데 그건 사실상 불가능하고 그에 근사한 수준까지 가능한거죠. 물론 이용자가 소득이 낮거나 저신용자, 개인회생, 연체 등 마이너스 조건이 있는 경우엔 한도가 줄어들 수 있다는 것도 감안해야 합니다.

비은행권 후순위 상품은 업체별 이용 조건이 매우 다르고, 동일한 상황이라도 금리와 한도 차이가 크게 달라질 수 있습니다. 때문에 내 상황에 적합한 상품을 찾는 것이 매우 중요하고, 요즘 보이스피싱도 급증하고 있는 상황으로 안전하게 이용하는 것도 중요합니다.

 

안전하고 정확하게 아파트구입자금, 빌라구입자금 등 주택구입자금대출 금액 부족을 해결하고자 한다면? 금융플러스 무료 상담으로 비은행권 후순위대출 한도를 비교해보세요. 

 

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