신학기를 앞둔 이사철이 왔음에도 시중 은행 아파트매매대출은 감소한 것으로 나타났습니다. 연초부터 강화 된 차주단위 DSR 강화와 연이은 금리 인상의 여파로 분석됩니다. 내 집 마련을 앞둔 사람들은 매매 시 줄어든 한도와 4%~6%대에 이르는 높은 금리의 이중고에 처한 상황으로 내 집 마련의 시점을 대선 이후 부동산 시장과 규제 정책까지 확인하려는 관망세까지 나타나고 있습니다.

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이번 포스팅에서는 내 집 마련 시 가장 많이 이용되는 보금자리론, 디딤돌 등 정부 지원 금융상품과 일반 은행 및 보험사의 아파트매매대출 한도만으로 잔금이 부족한 경우, 이를 해결하기 위한 영끌 방법에 대해 안내드립니다.

왜 아파트매매잔금대출 한도가 부족할까?

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가장 중요한 부분입니다. 아파트매매 시 담보대출은 은행 보험사 저축은행 대부 등 모든 금융권에서 이용할 수 있지만 누구나 머릿속엔 은행을 떠올립니다. 금액이 큰 만큼 금리가 낮은 곳을 이용하는 것이 유리하기 때문이며, 최근엔 보험사에서도 비슷한 금리의 상품이 많이 나오고 있어 같이 비교하는 것이 일반적입니다.

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이 은행 및 보험사의 아파트매매잔금대출은 정부의 다양한 부동산대책과 대출 규제 정책에 직접적인 영향을 받습니다. 전국을 투기지역 투기과열지구 청약조정지역으로 나눠 지역에 따른 LTV(주택담보대출비율)이 차등 적용되며, 무주택자인지 1주택자 처분 조건(일시적 2주택자)인지 다주택자인지에 따라 아예 아파트매매대출이 이용 불가하거나 한도가 줄어들게 됩니다. 여기에 시세 9억, 15억원 기준으로도 결과가 달라지기 때문에 정확한 규제 내용을 아는 것은 무엇보다도 중요합니다.

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단순하게 계산해 서울 수도권 등 투기지역 투기과열지구에서 아파트를 매매하는 경우, 약 40% 한도만 이용할 수 있어 절반이 넘는 금액이 준비되어 있어야 하는데, 현재 국평인 전용 84㎡의 매매가가 10억원 수준이니 6억원의 자금이 필요하다는 결론이 나옵니다. DSR(총부채원리금상환비율)이 40%를 넘는 경우 은행 이용이 불가능하며, 40% 이내로만 신규대출 실행이 가능해 부채 비율이 가능 한도는 더욱 줄어들게 됩니다.

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이로 인해 일반적인 직장인들이 내 집 마련을 하는 것은 모든 수단을 동원하더라도 쉬운 일이 아니며, 이를 해결하기 위해 영끌 수단으로 이용하던 대표적인 방법인 카드론 등 신용대출이 올해부터 DSR 산출 내역에 포함되며 이젠 신용대출로 부족한 매매잔금을 메꾸는 것도 불가능해 졌습니다.

보금자리론 디딤돌은 처음으로 내 집 마련을 하는 무주택자, 1주택자 처분 조건자가 이용할 수 있는 한국주택금융공사의 상품으로 한부모가구, 장애인가구, 다문화가구, 다자녀가구, 신혼가구 등 금리 우대 조건이 있어 금리의 이점이 있지만, 주택가격이 6억원 이하여야 하고, 부부합산 소득은 6천만원~7천만원 이하, 주택 면적은 전용 85㎡ 이하여야 하는 등 세부적인 규제가 있어 이용의 폭이 매우 좁습니다.

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이렇게 수십차례에 걸친 아파트매매잔금대출 규제 변화와 그와는 반대로 하늘 높은 줄 모르고 상승했던 집값에 의해 내 집 마련 시 잔금은 갈수록 부족해지는 현상이 나타났습니다. 그리고 현재 이 부족한 자금을 해결할 효율적인 방법으로 비은행권의 후순위담보대출이 많이 이용되고 있습니다.

아파트후순위담보대출이란?

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매매하려는 아파트, 보유중인 아파트로 가장 먼저 받았던 담보대출(선순위) 상품 다음으로 받은 담보대출을 말하며, 2순위 3순위 등 해당 아파트로 받을 수 있는 한도내에서 이용할 수 있습니다. 앞서 설명했듯이 은행 및 보험사에서는 규제로 인해 한도가 40%~70%로 낮기 때문에 이 한도를 초과해 후순위담보대출을 이용하기 위해서는 저축은행 대부업체 등 더 낮은 금융권의 상품을 이용하는 것이 일반적입니다.

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그 중 안내드릴 대부업체 후순위 상품은 아직 내 소유의 아파트가 아닌 경우에도 이용할 수 있습니다. 매매 당일 부족한 한도 만큼 동시 실행이 가능하며, KB시세가 제공되는 아파트는 시세의 95% 한도까지, 시세가 제공되지 않는 빌라 오피스텔 다세대주택 단독주택 등 부동산은 금융사별 감정가의 90% 한도까지 이용할 수 있습니다.

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은행에 비해 자격 조건이 폭넓고, 규제로 부터 자유롭기 때문에 저신용자, 연체자, 개인회생자, 무직자 및 주부, 압류 가압류 등 조건이 좋지 않는 사람도 이용할 수 있습니다. 반면 7%대부터 법정 최고 금리인 20%까지 금리가 차등 적용되기 때문에 신중하게 고민하고 이용해야 합니다.

아파트매매대출 한도 부족 시 추가대출 이용한 사례

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실제 금융플러스 컨설팅을 이용해 내 집 마련에 성공한 사례입니다.

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첫번째. 투기과열지구 80% 한도 이용

시세 7억원 아파트 매매 시 적격대출로 2억8천만원 실행 후 부족한 잔금 2억 8천만원을 대부업 후순위 상품으로 실행(금리 9.7%), 시세의 81% 한도로 아파트매매대출 이용 해 내 집 마련

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두번째. 청약조정대상지역 잔금 해결

대구 달서구 시세 2억2천만원의 아파트 매매 시 은행 아파트매매대출 1억4300만원(LTV 65%)을 실행했지만 잔금이 부족해 대부 후순위로 4천만원을 추가대출 받아 내 집 마련

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세번째. 보금자리론 후 추가 대출 실행

투기과열지구인 서울 금천구의 시세 5억2500만원 아파트 매매 시 보금자리론 2억9500만원을 실행했지만 잔금이 부족해 후순위 1억6200만원(금리 19%)를 실행해 내 집 마련

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아파트매매대출 외에도 이용 가능할까?

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대부 후순위 상품은 규제가 없기 때문에 사실상 목적과 무관하게 이용이 가능합니다. 대표적으로

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1. 아파트 빌라 오피스텔 다세대주택 등 집 매매 잔금 부족 시

2. 15억 초과 고가아파트 매매 또는 다주택자 추가 매매 시

3. 다주택자/규제지역 전세퇴거자금 해결 시

4. 이용중인 고금리 부채 대환 시

5. 연체, 압류 등 해결 시

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주택 구입 시 줄어든 한도 해결, 다주택자의 추가 주택 매매 뿐만 아니라, 규제로 막힌 15억 초과 아파트 매매 및 다주택자의 추가 주택 매매 시, 단기간 세입자 보증금 반환이 필요한 경우, 다주택자로 세입자 보증금이 연간 1억원(생활안정자금) 밖에 나오지 않는 경우, 이미 이용중인 후순위 상품이나 고금리 신용대출로 월 이자 상환이 버거운 경우, 국세 지방세 연체 및 압류 가압류를 해제해야 하는 경우 등 폭넓게 이용 가능합니다.

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은행 보험사 등 금융사에 비해 대부업체는 규모도 작을 뿐더러 갯수도 많아 정확한 상품 정보를 얻기가 어렵습니다. 또한 아파트 매매대출 한도와 금리가 비슷한 은행권이 비해 대부업체는 취급 지역, 취급 매물, 소득 여부, 신용점수, 연체 유무 등 세부조건에 따라 이용 가능 여부가 달라지거나 한도와 금리 차이가 매우 크기 때문에 나에게 유리한 상품을 찾기 위해서 꼼꼼한 비교가 필요합니다.

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또한 취약계층이 많이 이용하는 대부업 이용자를 노리는 각종 금융사고와 피싱 등 위험이 크기 때문에 안전하게 이용하는 것이 무엇보다 중요하며, 실행한 이후에는 꾸준한 관리를 통해 가급적 빠르게 상환하는 것이 중요합니다.

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디딤돌 보금자리론 및 은행 보험사의 아파트 빌라 오피스텔 상가 등 주택 매매 구입자금대출 한도 부족부터 생활자금 사업자금 퇴거자금 마련 등 자금이 부족하다면 금융플러스 무료 상담으로 안전하고 정확하게 나에게 유리한 곳을 비교 확인해보세요.