시중 은행 금리는 빠르게 오르고, 2022년 부터 적용되는 DSR 강화로 주택구입자금 목적, 생활안정자금, 퇴거자금 목적으로 주택담보대출을 이용하는 사람들의 머릿속이 복잡해지고 있습니다. 경기침체가 길어지며 가계 부채가 증가한 상황으로 원하는 만큼 대출을 받기 위해서는 DSR 관리를 해야하며, 부족한 자금을 해결하기 위한 방법도 찾아야 하기 때문입니다.

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이 글에서는 목적에 따른 주택담보대출 조건과 자금 부족 및 규제 해결 방법을 안내드립니다.

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① 부족한 자금 해결하기

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(1) 빌라 다세대주택 아파트 매매 시 부족한 잔금 해결하기

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KB부동산 시세 조회가 되는 아파트를 기준으로 은행에서 구입자금대출 이용 시 투기지역 투기과열지구에서는 50%, 청약조정지역 60%, 그 외 지역 70% LTV가 적용됩니다. 또한 1주택자가 기존 주택을 처분하는 조건으로 담보대출 이용 시 시세 9억원까지는 40%, 초과분에 대해서는 20%가 적용되는 등 세부 조건에 따라 한도가 차등적용 됩니다.

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여기에 시세 15억원을 초과하는 고가아파트 매매 시에는 애초에 은행 주택담보대출이 불가하기 때문에 아파트 시세가 급격하게 오르고 있는 현 시점, 고가 아파트는 전액 현금이 있어야 하며, 무주택자가 아파트를 매매하기 위해서는 대략 시세의 40%~50% 정도는 현금으로 들고 있어야 합니다.

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이마저도 연 소득 대비 현재 보유중인 총 부채와 실행 받을 주택담보대출의 원리금 상환 금액의 합산 DSR이 50%~60%를 초과하는 경우 대출이 불가하거나 가능 금액이 줄어들기 때문에 그야말로 영끌이 아니고서는 원하는 집을 매매하기 어려운 시점입니다.

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이를 해결하기 위해 많은 사람들이 신용대출을 미리 받아 부족한 잔금을 준비했었지만 신용대출 및 카드론도 DSR 계산에 포함되기 때문에 이마저도 해결책이 되지 못하는 상황입니다. 결국 남은 방법은 규제가 덜 한 비은행권의 후순위 주택담보대출을 이용하는 것입니다.

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아직 등기가 나지 않은 상황에서도 매매 시점과 동시에 이용 가능한 비은행권 후순위 주택담보대출은 아파트인 경우 시세의 90%까지, 빌라 오피스텔 다세대주택의 경우 감정가의 80%~90%까지 이용할 수 있어 부족한 매매잔금 해결에 유용합니다.

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특히 다중채무 단기연체 압류 저신용 등 제도권 금융사 이용이 어려운 금융취약계층 대상자도 개인 조건에 따라 3금융권 후순위 주택담보대출 이용 가능한 곳을 찾을 수 있습니다. 하지만 취약계층을 대상으로 하는 금융사기 보이스피싱 등이 성행하고 있어 주의가 필요하며, 높은 금리는 상환에 부담이 될 수 있는 만큼 전문적인 컨설팅 서비스를 이용해 안전하게 상품 비교를 하는 것이 중요합니다.

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(2) 2주택 이상 보유한 다주택자 전세 퇴거자금대출 해결하기

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전세퇴거자금대출도 매매 자금 못지 않게 강력한 규제가 적용되고 있습니다. 이 내용을 정확히 알지 못해 입주자금을 마련하지 못하는 세입자, 퇴거자금을 돌려주지 못하는 집주인과의 분쟁이 증가하고 있으며, 세입자를 내 보내고 직접 입주하지 못하는 세대주까지 큰 문제가 되고 있습니다.

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이마저도 1주택자에 해당하며, 2주택 이상 보유한 다주택자는 투기지역 투기과열지구 청약조정지역에서 퇴거자금대출이 불가능합니다. 생활안정자금 목적으로 담보대출을 받을 수는 있지만 물건당 연간 1억원까지만 가능하고, 기타 지역에서는 60% 한도까지만 가능하기 때문에 시세의 70%~80% 수준인 전세자금을 반환하기에는 턱없이 부족합니다.

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이 경우에도 비은행권 담보대출을 이용하면 전세퇴거자금을 해결할 수 있습니다. 개인 조건에 따라 2금융권 3금융권을 선택해야 하며, 은행과는 다르게 비은행권 금융사는 규모의 차이, 취급 지역, 취급 부동산, 이용 한도에 따른 금리 등 조건의 차이가 매우 크기 때문에 꼼꼼한 비교가 중요합니다. 또한 세입자의 입주 시점이 맞지 않아 단기간 자금을 이용해야 하는 경우라면 중도상환수수료 조건을 잘 확인하는 것이 중요합니다.

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(3) 생활안정자금 사업운영자금 부채통합 해결하기

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매매잔금 및 퇴거자금 외에도 경기침체가 장기화되면서 보유중인 부동산을 담보로 생활안정자금, 사업운영자금을 마련하려는 사람들이 늘고 있습니다. 또한 편리하다는 이유로 무분별하게 이용했던 고금리 신용대출, 카드론 등을 정리하기 위해 부채통합의 목적으로 주택담보대출을 이용하는 사람들도 증가하고 있습니다.

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생활안정자금 및 사업운영자금도 은행은 지역에 따른 LTV 규제가 적용되고 있어, 매매 시 최대 한도로 주담대를 받은 경우 더 이상 이용이 불가능하기 때문에 비은행권을 이용해야 합니다. 일반적으로 개인사업자 자영업자는 2금융권 저축은행에서, 직장인 프리랜서 등 소득이 있는 개인은 3금융권을 이용하게 됩니다.

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비은행권이라고 해서 누구나 이용할 수 있는 것은 아니기 때문에 규제가 강화되기 전, 신용점수가 더 낮아지기 전 가급적 서둘러 이용 가능한 곳을 찾는 것이 유리하며, 자금이 필요하다고 해서 무조건 새로운 대출을 실행하기 보다는 보유중인 부채를 통합 대환해 부채의 수를 줄이고 평균 금리를 낮추며 여유자금을 마련하는 방법을 이용하는 것이 유리합니다.

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② 해결 사례

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금융플러스 상담 서비스를 이용해 효율적으로 어려움을 해결한 사례를 소개드립니다.

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(1) 부족한 아파트매매잔금대출 해결 사례

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투기과열지구인 서울시 관악구 신용 7등급 직장인의 사례로, 시세 7억원 아파트 매매 시 은행 적격대출 2억8천만원 받았지만 자금이 부족해 3금융권의 후순위담보대출을 이용해 2억 9천만원을 추가로 마련했습니다. 신용점수가 낮고 이미 보유한 신용대출이 과다한 다중채무자였음에도 이용한 사례입니다.​

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(2) 다주택자 전세퇴거자금대출 해결 사례

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투기지역 서울시 중구에 2주택을 보유한 개인사업자의 사례로, 신용 9등급에 최근 세금 체납이 있었던 악조건이었지만, 시세 8억7,500만원 아파트 세입자 보증금 2억5천만원의 퇴거 시 3금융권 후순위 상품으로 2억 8천만원을 승인 받아 세입자퇴거와 연체까지 해결한 사례입니다.

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(3) 부채통합으로 사업자금 마련 사례

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남양주시에 거주중인 신용 8등급 자영업자의 사례로, 시세 6억8천만원의 본인 소유 아파트를 보유하고 있었으며, 은행 담보대출 3억7300만원을 이용하는 것 외 3금융권 후순위 상품 1억2500만원, 카드론 1천만원을 이용하고 있었습니다. 사업자금이 필요해 추가 대출을 알아보던 중 금융플러스 무료 상담을 이용해 타 3금융권 상품 1억5천만원을 대환 조건을 실행해 기존 부채를 통합 하고 1,500만원의 사업자금을 마련할 수 있었습니다.

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③ 금융플러스는?

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동일한 아파트에 거주중이라도 내 직업, 소득, 부채, 이용 한도, 이용 목적 등에 따라 모든 결과가 달라집니다. 또한 복잡한 부동산대책과 대출 규제 정책을 정확히 알지 않고서는 나에게 유리한 조건으로 자금을 마련하기 어려운 상황입니다. 때문에 금융플러스와 같이 금융상품별 이용 조건과 금리 한도를 비교 안내하는 컨설팅 서비스 이용자가 증가하고 있습니다.

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개인사업자 자영업자 직장인 프리랜서 누구라도, 아파트매매잔금대출, 전세퇴거자금 반환자금대출, 생활안정자금 등 빌라 아파트 부둥산 주택담보대출 조건이 궁금하다면 금융플러스 상담으로 서류, 절차, 금리, 한도를 정확하게 비교해보세요.